Juil 21

L’immobilier ancien peine à retrouver son dynamisme

Le marché de l’ancien s’est contracté de 3,6 % par rapport à 2013. L’activité est restée inférieure de 7 % à la moyenne décennale, et de 15 % à la moyenne sur longue période des années d’avant la crise de 2008-2009.

À fin avril 2015, les ventes de logements anciens en France sont estimées à 702 000 unités sur un an glissant. Cela représente un retrait d’environ 4 %, comparé au volume de l’année passée sur la même période. Cependant, si l’activité a été difficile en tout début d’année, elle semble se ressaisir, depuis mars.

En Île-de-France, avec 30 870 ventes enregistrées par les notaires au cours du premier trimestre, l’activité est restée stable sur un an, et ce sont les maisons individuelles qui se sont le mieux échangées, principalement en grande couronne, où les prix sont par ailleurs plus accessibles.

Dans l’ancien, l’investissement locatif reste faible. Il n’a plus la faveur des investisseurs depuis le renforcement des contraintes liées aux transactions, la baisse des rendements, mais surtout la modification des rapports entre bailleurs et locataires, qui les découragent. À Paris, où le marché locatif est particulièrement tendu, le dispositif d’encadrement des loyers applicable à partir du 1er août prochain va compliquer un peu plus ces relations.

Baisse des prix toute en douceur

Depuis environ cinq ans, les prix se sont ajustés régulièrement sur tous les marchés, à quelques exceptions près, mais depuis le début de l’année, certaines valeurs se redressent légèrement.

C’est en douceur, que la baisse des prix s’est installée depuis 2011 malgré quelques sursauts, souvent corrélés à la saisonnalité de l’activité. En période de crise économique, les marchés se sont davantage éclatés selon le dynamisme et l’attractivité des territoires. Les prix qui alimentent les statistiques à partir des transactions effectivement réalisées se concentrent, depuis trois ans, sur un marché qui s’est réduit comme peau de chagrin. Les zones les moins attractives, éloignées des pôles économiques qui offrent encore des perspectives d’emploi, de croissance ou de maintien d’activité, ont vu leurs prix s’éroder très nettement. Souvent, même, l’activité immobilière est devenue très limitée, voire totalement atone sur les marchés ruraux ou très secondaires.

Pour illustrer la vitalité du marché du logement, il est intéressant d’observer le taux de rotation du parc résidentiel détenu par des personnes physiques en France, mesurée par le CGEDD, en moyenne annuelle glissante (nombre de logements anciens divisé par le nombre de logements détenus par des particuliers). Cette rotation du parc, qui atteint désormais 2,04 % par an, tend à la baisse depuis le dernier rebond de 2011, alors qu’elle oscillait entre 3 % et 3,3 % entre 2000 et 2007, c’est-à-dire antérieurement à la crise de 2008-2009.

Au premier trimestre 2015, les prix ont baissé de 1 % à près de 3 %, en moyenne annuelle, en France. Les estimations à fin mai semblent confirmer ces tendances. Même si les conditions favorables de crédit à l’habitat atténuent le phénomène, les prix subissent des pressions à la baisse.

Quelques villes de province comme Toulouse, Montpellier, Mulhouse, Reims, Aix-en-Provence, ou Dijon, par exemple, tendent à stagner ou baisser faiblement (jusqu’à – 3 %), mais dans une majorité de cas, les prix moyens se rétractent bien plus fortement comme à Nîmes, Saint-Étienne, Clermont-Ferrand ou Le Mans entre autres villes. Par contre, des marchés porteurs comme Bordeaux ou Rennes voient, aujourd’hui, progresser leurs prix.

En Île-de-France, les marchés sont tout aussi contrastés, et évoluent à des rythmes différenciés selon les situations et les qualités intrinsèques des biens proposés à la vente. Le poids de la demande reste prépondérant sur tous les secteurs, et maintient un niveau d’exigence élevé sur le rapport qualité/prix.

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