Mar 24

#MarchéImmo – Face à la crise sanitaire du coronavirus, deux enjeux majeurs affectent dès à présent les acteurs des marchés immobiliers

Les aménagements de loyers potentiellement réclamés par les locataires, voire les défaillances d’entreprises si la crise venait à durer, devraient réduire les revenus locatifs perçus par les bailleurs.

Nécessité d’une sélection approfondie des locataires

Le plan de soutien du Gouvernement (soit un engagement immédiat de 45 milliards d’euros à comparer aux 35 milliards d’euros  déboursés par l’Etat lors de la crise financière de 2008) devrait néanmoins limiter les défauts de paiement des entreprises, y compris de celles de petite ou de moyenne taille. Cette épidémie confirme donc la nécessité d’une sélection approfondie des locataires : les investisseurs dont le patrimoine est majoritairement occupé par des grandes entreprises devraient afficher des baisses de revenus locatifs moins significatives.

Un net ralentissement économique mondial à prévoir

Pour autant, même si les entreprises les plus importantes s’avèreront plus solides sur le long terme, aucune d’entre elles ne sera épargnée par le net ralentissement économique mondial qui se profile et des renégociations de loyers pourraient s’engager. L’offre de surface devrait une fois de plus s’adapter à cette demande en repli. A moyen terme, elle va en effet se tarir à nouveau, puisque la très grande majorité des chantiers est actuellement à l’arrêt. Les importantes livraisons qui étaient attendues seront donc reportées, décalant d’autant la pression baissière sur les loyers.

Dans ce contexte, l’accès à la dette pourrait se compliquer et assécher les liquidités présentes sur le marché

Les banques devront en effet faire face à de nombreux dossiers de restructuration, qu’elles s’appliqueront à sélectionner avec une prudence accrue. Les effets de levier et les volumes d’investissement s’en trouveront donc réduits. Les demandes de financement portant sur les meilleurs actifs (très bonne localisation et locataires robustes) seront en outre privilégiées, un phénomène de « fly to quality » toujours ravivé en période de fortes incertitudes. Le dévissage généralisé des bourses mondiales contribuera toutefois à conforter l’attractivité des marchés immobiliers, d’autant que l’environnement de taux très bas devrait se pérenniser. Le positionnement des investisseurs sur le marché résidentiel, aux cycles plus longs, pourrait également se généraliser.

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