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Investir dans un appartement occupé ou une maison

Vous souhaitez investir dans un appartement occupé ? La vente occupée consiste à proposer à un investisseur un bien immobilier occupé par un locataire et bénéficiant, à ce titre, d’une « décote pour occupation » par rapport à sa valeur libre.

 

Qu'est-ce que la décote pour occupation ?

Lorsqu'un appartement (ou une maison) est proposé occupé à un investisseur, le prix bénéficie d'une décote. Son amplitude dépend en général du temps restant à courir sur le bail. Cette décote est calculée par rapport au prix du bien libre d'occupation, tel qu'il a été déterminé par le service qui a procédé à l’étude du bien au moment de sa mise en copropriété.

 

Puis-je récupérer l'appartement ou la maison à l'issue du bail s'il est occupé ?

  • Le congé pour reprise personnelle  : vous pouvez, dans un délai de six mois avant la fin du bail de l'appartement ou de la maison que vous avez acheté occupé, délivrer un congé pour récupérer à titre personnel, pour un de vos ascendants ou descendants. Néanmoins si le terme intervient moins de deux après la date d’acquisition, le congé est autorisé au terme du contrat de location en cours mais ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition (prorogation du bail pendant la durée nécessaire).

  • Le congé pour vente : si vous souhaitez délivrer un congé pour vente :

         - soit le terme du bail intervient plus de 3 ans après la date d’acquisition: le congé est possible au terme du bail

         - soit le terme du bail intervient moins de 3 ans après la date d’acquisition: le congé n’est possible qu’au terme de la 1ère reconduction tacite ou du 1er renouvellement du contrat de location

 

En revanche, si votre locataire est âgé de plus de 65 ans et que ses ressources sont inférieures à un plafond fixé par arrêté ministériel, vous devrez renouveler automatiquement son bail. Cette protection est étendue aux locataires ayant à leur charge une personne vivant habituellement dans le logement et remplissant elles-mêmes les conditions légales d’âges et de ressources.

Sauf si vous avez vous-même plus de 65 ans ou que vous gagnez moins que ce plafond.

 

Quel avantage ai-je à investir dans un lot occupé par une personne âgée ?

Les locataires " protégés " par la loi et les accords collectifs de 2005 ou la loi ALUR, ne peuvent faire l'objet d'un congé pour vente ou pour récupération. Dans ce cas, la décote pour occupation est plus attractive. Si votre achat est purement financier, il peut donc s'agir d'une opportunité intéressante car le bien occupé à acquérir vous est proposé moins cher.

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