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Vente par lot

La vente par lot consiste à commercialiser un ensemble immobilier après sa mise en copropriété, appartement par appartement. Elle offre aux locataires occupants et aux investisseurs, une opportunité d’acquérir un bien à des conditions attractives.

 

Vente par lot : une technique ancienne, une règlementation récente

Si la technique de vente lot par lot d’immeubles possédés par des propriétaires uniques est ancienne (elle date en fait de la création du régime de copropriété, avant la dernière guerre) elle a connu un fort développement ces vingt dernières années. Son usage est encadré par une réglementation qui vise à préserver les droits des locataires occupants, tout en maintenant la liberté, pour le propriétaire, de choisir son mode d’arbitrage : loi Aurillac, accords collectifs de mars 2005, loi ALUR et loi Macron.

 

Des prix attractifs dans le cadre de la vente par appartement

Dans le cas d’une vente lot par lot, l’acquéreur, qu’il soit extérieur, locataire ou investisseur, bénéficie d’un niveau de prix intéressant par rapport au marché de l’immobilier diffus. Dans le cadre d’une vente à la découpe, on distingue trois catégories de prix :

  • Le prix de vente des lots libres d’occupation : il s’agit de la vente d’appartements ou de maisons qui étaient inoccupés ou qui ont été libérés par leur locataire suite à un congé. Dans ce cas, le logement est proposé au prix du marché. S’agissant d’opérations mettant en jeu un nombre important de biens immobiliers, les propriétaires font le choix de ne pas « surcoter » les produits. L’acquisition lot par lot est donc synonyme de « juste prix », par rapport au marché.

  • Le prix de vente aux locataires : les locataires occupant bénéficient d’une décote. Les niveaux dépendent de l’étude qui aura été faite de la situation locative de l’immeuble mais aussi de l’ancienneté du locataire dans l’immeuble ou du nombre d’années restant à courir sur son bail.

  • Le prix de vente des lots occupés aux investisseurs : dans le cas où un locataire n’a pas fait jouer son droit de préemption, et donc s’il reste en place, le lot de biens est proposé à la vente dans le cadre d’un investissement locatif. Dans ce cas, il bénéficie d’une décote spécifique proche de celle qui avait été proposée au locataire, la « décote pour occupation ». Les biens occupés par un locataire protégé du fait de son âge, de sa santé ou de ses revenus, et qui a, à ce titre, un droit au maintien dans les lieux à l’issue de son bail, font généralement l’objet de décotes supérieures à la moyenne.

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