Avr 22

Résilience du Coliving : des taux d’occupation toujours proches de 100% en cette période de confinement (étude CFI)

Résilience du Coliving : des taux d’occupation toujours proches de 100% en cette période de confinement

L’apparition il y a cinq ans environ des résidences gérées de coliving a encore enrichi la palette de produits immobiliers proposés aux investisseurs. Les exploitants de coliving ont en effet développé des concepts innovants et fédérateurs, basés sur une offre de services adaptée aux besoins d’une population majoritairement composée d’étudiants, de jeunes actifs et de cadres en déplacement professionnel.

Face à la très forte demande de logements recensée dans les bassins d’emploi dynamiques, la proposition d’un hébergement collectif organisé et animé par ces spécialistes a rapidement séduit de nombreux locataires. Mais quels sont les effets de la crise sanitaire actuelle sur ces communautés ?

L’équipe Recherche de CFI a interrogé certains gestionnaires de résidences dans plusieurs pays européens (Royaume-Uni, Allemagne, France et Espagne) ainsi que des investisseurs, afin de déterminer le comportement des résidents face à cette crise sanitaire inédite et l’ajustement des services fournis.

Une résilience similaire dans les différents pays étudiés

Dans les quatre pays que nous avons sondés, le taux d’occupation s’est avéré très peu impacté par la crise sanitaire actuelle et est demeuré tout proche de 100%. Seuls les départs, peu nombreux, programmés préalablement à l’épidémie de Covid-19 n’ont pu être, à date, compensés par de nouvelles arrivées. En moyenne, la baisse du taux d’occupation financier reste néanmoins inférieure à 5%, pour une durée moyenne des séjours qui dépasse neuf mois. Pour autant, la commercialisation se poursuit et des baux ont d’ores et déjà été signés en ligne, pour un emménagement prévu une fois le confinement levé. La quasi-totalité des résidents a ainsi privilégié le vivre ensemble, notamment en Espagne et en France, où les restrictions sont encore particulièrement strictes.

La nationalité des résidents a néanmoins une influence sur l’occupation des sites, puisque certains résidents étrangers ont résilié leurs baux. C’est à Londres que ce phénomène est le plus marqué, les sites des autres grandes villes continentales accueillant majoritairement des locataires nationaux. Pourtant même à Londres, le taux d’occupation atteint toujours 80%.

La combinaison d’étudiants et de jeunes actifs, de résidents étrangers et locaux, garantit bien la bonne performance de ce produit, aucun opérateur ne note d’impayés et aucun des prestataires de coliving n’envisage de renégociation de loyer ou de bail. En effet, qu’ils interviennent au Royaume-Uni, en Allemagne, en France ou en Espagne, le seul impact négatif de la crise sanitaire réside pour eux bien plus dans le ralentissement de leurs ambitions de développement, freinées par l’arrêt de la plupart des chantiers.

Repenser l’aménagement des espaces pour plus de mutabilité

La capacité d’hébergement des résidences ne modifie pas la donne : les sites étudiés sont pour les plus importants organisés en sous-cellules ou clusters, regroupant elles une dizaine de personnes et d’autres sites de petite taille, accueillent entre 10 et 12 résidents.

Elles sont donc bien adaptées à l’accueil des résidents en période de confinement et partout, les espaces communs ont pu rester accessibles.

L’offre de services a dû quant à elle être repensée pour s’ajuster à la situation actuelle. Les cours de fitness ou de cuisine sont désormais dispensés en ligne et certains opérateurs ont contracté un partenariat avec des centres de psychologues pour les résidents qui souffrent tout particulièrement de l’éloignement d’avec leurs proches. En outre, des accords avec des producteurs de proximité permettent un enrichissement de la gamme des produits livrés. Les exploitants ont également mis en place de nouvelles animations, organisées à travers tous leurs sites, pour stimuler les échanges de savoir-faire et de compétence entre résidents.

Les gestionnaires de coliving réfléchissent en outre à une meilleure organisation des espaces dans leurs résidences, afin de les adapter à l’occupation multi-usage que cette crise sanitaire impose. Ainsi, la mutabilité des espaces est repensée, puisque la part allouée au télétravail doit y être désormais plus largement intégrée. Les espaces communs pourraient donc être agrandis. La généralisation de l’accueil des résidents par petits ensembles de 10 personnes environ constitue également une piste de développement, afin de limiter les risques de contagion en cas de nouvelle crise sanitaire.

Cette approche multi-usage est partagée par les investisseurs immobiliers investis dans le secteur, qui, s’ils ont toujours privilégié la possibilité de reconversion des actifs développés en coliving, intègrent également la modularité des espaces lors de la phase de construction pour en faciliter l’exploitation.

Vers l’émergence de nouveaux acteurs ?

La typologie des résidences d’hébergement impacte actuellement les opérateurs de manière différenciée.

Celles qui proposent des escales courtes pâtissent d’une affluence quasi-inexistante de nouveaux résidents, à l’image des établissements hôteliers, alors que les résidences de coliving affichent toujours des taux d’occupation très élevés.

Cette crise sanitaire pourrait ainsi rebattre les cartes de l’hébergement collectif et pousser les opérateurs de type Airbnb à se réorganiser pour offrir des séjours de plus longue durée. Certains des opérateurs que nous avons interrogés confirment même être approchés par des propriétaires d’immeubles conçus pour des séjours courts, en Espagne notamment.

L’objectif est bien de réaménager ces actifs en espaces de coliving, afin d’en pérenniser les revenus locatifs. Compte tenu de la très grande résilience de ce modèle, il n’est pas étonnant que d’autres acteurs veuillent s’approprier une « part du gâteau ». Pour autant, seuls les spécialistes, qui ont su développer des concepts attractifs et déjà éprouvés, seront à même d’apporter des réponses adaptées.

 « Coliving : quels enjeux pour les acteurs et les utilisateurs ? »

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