Jan 16

Comment s’assurer contre les risques locatifs ?

L’investisseur particulier qui choisit de placer une partie de ses avoirs dans la Pierre va tout d’abord répondre à plusieurs questions primordiales comme : quels sont ses objectifs, quel est son budget et à quel endroit est-il préférable d’investir ? Une fois cette étape passée, l’investisseur aura la faculté de souscrire des assurances et/ou garanties afin de s’assurer contre les risques locatifs.

Ceux-ci sont de deux types : la première famille couvre l’inoccupation du bien et est proposée aux investisseurs de biens en Vefa (vente en état futur d’achèvement, désignant un immeuble en construction). Elle couvre l’absence de locataire entre la livraison et l’entrée du premier locataire, puis toutes les périodes de vacances entre deux locataires. Cette garantie qui indemnise l’investisseur au niveau d’un loyer garantie lors de son acquisition (non réévalué) et d’un forfait de charges souffre quelques franchises avant son déclenchement.

Notre préconisation, dès lors que la définition de l’emplacement lors de l’investissement a été correctement effectuée, est que cette garantie est couteuse et ne sera que très rarement activée. La seconde famille couvre les impayés de loyers et dégradations immobilières et est proposé aux investisseurs de biens anciens et neufs sans distinction. Le principe est de prémunir l’investisseur contre les accidents de la vie de son locataire et /ou les dégradations immobilières que celui-ci aurait pu causer. Les garanties proposées peuvent s’effectuer sans franchise et sans limite et prendre en charge l’entièreté du sinistre (sauf pour les dégradations immobilières qui se calculent en fonction d’un coefficient de vétusté). Notre préconisation est de souscrire à cette garantie dont l’origine du sinistre n’est pas prévisible.

Enfin, ces assurances ou garanties peuvent être souscrites avec ou sans un mandat de gestion d’un administrateur de biens. Notre préconisation est de coupler la gestion et la garantie en privilégiant les gestionnaires proposant des garanties sur fond propres et non un contrat d’assurance permettant ainsi une fluidité des indemnisations et une prise en compte forte du gestionnaire qui se verra associer pleinement à la réussite de l’investissement, de manière beaucoup plus percutante que toutes les dispositions notamment prévues par le législateur qui auront plutôt tendance à déresponsabiliser le locataire.

Il est, aujourd’hui, un investissement immobilier qui garantit pleinement l’acquéreur contre ce type de désagréments, c’est celui de la nue-propriété mais qui sera à privilégier en fonction des objectifs de l’investisseur.

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