Jan 16

Les succès de la nue-propriété

La formule de la nue-propriété présente des avantages importants : décote d’environ 60% par rapport à la pleine propriété, absence d’imposition sur les revenus fonciers, non-imposition à l’ISF, déductibilité des intérêts, récupération automatique du bien à l’issue du contrat de démembrement, qui est en général entre 15 à 17 ans.

Le principe de la nue propriété est inscrit dans le droit commun. Il ne s’agit donc pas d’un dispositif fiscal conjoncturel : l’investisseur fait l’acquisition de la nue propriété d’un bien à un prix décoté et, en contrepartie, c’est l’usufruitier qui perçoit les revenus. La clé de répartition usufruit/nue propriété est d’ordre économique.

Le plus souvent, il s’agit d’un contrat de démembrement sur 15 ans, avec une nue propriété valorisée à 40% de la pleine propriété. Dans ce système, toutes les charges sont supportées par l’usufruitier pendant la durée du démembrement. Si l’investisseur a recours à un financement, les intérêts d’emprunt sont déductibles de l’ensemble de ses revenus fonciers (valable si l’usufruitier est un bailleur social).

 

Enfin, avantage majeur, l’actif n’entre pas dans la base taxable ISF. Les avantages immobiliers sont au nombre de quatre: Création d’un patrimoine Acquisition à prix décoté par rapport à la valeur de la pleine propriété L’ensemble des charges supporté par l’usufruitier Aucune gestion du bien

Les avantages fiscaux, sont également très attractifs: Aucune imposition sur les revenus fonciers (pas de revenus) Réduction des revenus fonciers existants via la déductibilité des intérêts d’emprunt n’impacte pas l’ISF N’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales.

 

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